上昇する英国の賃料は、住宅価格の下落を和らげる

英国の不動産市場は、リズ・トラス首相の短期間の任期の影響で悪化した金利の急激な上昇により、昨年、厄介なショックを受けました。 今年、民間部門の賃金が 7% 近く上昇したことで、家主は住宅ローンや維持費の上昇をテナントを圧迫することで負担しようと躍起になっています。

潜在的な住宅購入者が恐れているため、賃貸料の上昇は多くの場合、不動産価格の下落の結果です。 しかし、賃料がこれだけ上昇すると、より高い投資利回りを求める投資家が市場に集まり始めるため、逆のことが起こる可能性があります。 現在、ロンドンの平均賃料は月額 2,000 ポンド (2,400 ドル) を超えており、不動産価格が一時的に下落した後、購入から賃貸までのバリュー ハンターは潜在的なリターンの改善に注目しています。

住宅ローンの費用が昨年急増したことによるショックは、ゆっくりと解消されつつあります。 銀行は預金であふれ、貸し出しに熱心であるため、イングランド銀行の公式金利である 4% を下回る 5 年間の固定金利の住宅ローンが提供されています。 BOE のハイキング サイクルはまだ失業率の上昇や経済の顕著な下降につながっていないため、英国経済では興味深いダイナミクスが展開されています。 これにより、現在の状況との関連性がほとんどない過去のプロパティ データが作成されます。

住宅価格は、パンデミック中に 20% 以上上昇した後、英国のほとんどの地域で一息ついています。 不動産会社ハンプトンズ・インターナショナルの調査によると、より現実的な提示価格が浮上している一方で、1 月には販売の半分以上が平均 6.5% の値下げで値下げされています。 売りに出されている住宅の数の増加は、買い手の需要の回復を後押ししています。 不動産ポータルRightmoveの最新の調査によると、ロンドン北部の一部では、価格が過去1年間で17％も急騰した. 不動産業者の代理店であるプロパティマークによると、市場の売上高は今年急速に回復しています。 同社の最新の調査では、バイヤーの需要が 80% 増加し、売上が 50% 増加したことが示されています。

この最近の活動の急増は、現金が豊富な層に重きを置いており、今年の全購入の約 40% が現金購入者によるものであり、売買市場では 70% にまで上昇しています。 初回購入者の数 (通常は最もレバレッジが高い) は過去 1 年間で 10% 以上減少しており、バンク オブ マム アンド ダッドは、頭金に必要な資本を提供できる幸運な少数の人物にしか利用できません。 英国の不動産の約 3 分の 1 にしか債務が関連していないため、若い労働者が住宅のはしごに乗れる可能性が限られていることは、政府が表明したレベルアップの目標を嘲笑しています。

賃貸市場も同様に機能不全に陥っている。 英国全体で、テナントは現在平均 4.5 年滞在しており、10 年前よりも 50% 長くなっています。 これは、社会にとって長期的な重要な意味を持ちます。 キャピタル・エコノミクスの上級エコノミスト、アンドリュー・ウィシャート氏は、今後数年間で賃料が過去10年間の2倍の割合で上昇すると予想しています。 適切な場所に十分な住居がありません。 状況はロンドンで最も深刻で、在庫の不足は 450,000 戸に相当し、最近の住宅建設率で 14 年間の建設に相当し、利用可能な賃貸住宅の数はパンデミック前のレベルの半分以下に減少しています。 金融コストの高騰とより厳しい規制に悩まされている政府による民間の地主に対する取り締まりは、すでに深刻に歪められている不動産市場をさらに悪化させるだけです。 現在議会を通過している賃借人の改革法案は、不要なテナントの立ち退きをより困難にするだろう. 2025 年から、すべての賃貸物件は政府のエネルギー性能証明書の高効率 C グレードに準拠する必要があり、古い住居や手入れの行き届いていない住居には多額の費用がかかります。 セカンドハウスを貸し出して退職金を積み上げ、通常は多額の住宅ローンを抱えている既存の家主の多くが、一斉に撤退しているのも不思議ではありません。

供給の減少と需要の増加が相まって、利用可能な物件、特に賃貸物件の深刻な不均衡につながっています。 これは、すでに家を所有している人にとっては理論的には素晴らしいことですが、賃貸を永久に委託されるリスクがある人にとっては悲惨なことです。 老後のために資本の見返りを得るために不動産に投資した小さなアマチュアの家主は、友好的ではありません。 これは賃貸市場への政府のさらなる介入を求めるものではなく、まったく逆であり、すべての介入が悪い状況を悪化させているためです。 しかし、歴代の政権は、住宅建設の急増を約束したが、それを開始できなかった。 特に英国の非常に制限的な計画規則に関しては、今が行動の時です。

ブルームバーグの意見の詳細:

•住宅ローンは、現金不足の英国人に救済を提供します：マーカス・アッシュワース

• かつてなかった英国消費者の悪夢: アンドレア・フェルステッド

• リズ・トラスが最後に笑うかもしれない: マーティン・イベンズ

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マーカス・アシュワースはブルームバーグ・オピニオンのコラムニストで、ヨーロッパ市場を担当しています。 以前は、ロンドンの Haitong Securities のチーフ マーケット ストラテジストでした。

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