それが問題なのです。
ランダルさん（33 歳）と夫は 2 人目の子供を産みたいと考えていますが、3 番目の寝室はサンルームになっており、生まれたばかりの赤ちゃんには適していません。 彼らは通常、ただ単に 移転して売却することを検討する 初めての家を探している人へ。 しかし彼らは、超低金利を放棄して新しい商品を買うなんて考えられない より大きな家には6％を超える住宅ローン。 より可能性の高いシナリオは、次の子供を産むのを遅らせて、そのままにしておくというものです。
「同じ平方フィート程度で、間取りが少し良いだけの家を購入すれば、住宅ローンの支払いは基本的に2倍になります」とランダルさんは言う。 「私にはそれができないんです。 もし私が未来を予測できたとしたら、おそらく私たちは今の状況に留まるでしょう。 あまりにも快適なポジションだ。」
ランドール家のような人々はどこにでもいて、住宅市場に予期せぬ問題を引き起こしています。 パンデミックにより人々の住宅ニーズが再編され、購入者が数少ない物件を求めて求めたため、住宅価値は過去数年で急上昇した。 その需要を冷やし、経済全体のインフレを抑えるために、連邦準備制度理事会はここ数十年で最も速いペースで金利を引き上げている。 フレディマックによると、こうした動きを受けて住宅ローン金利は昨年秋に７％を超えて急上昇し、若干後退したとはいえ、３０年固定金利は依然として６．３５％程度だという。
しかし、それらの増加もまた、 所有者が自分の家を売りに出して所有権を剥奪することを思いとどまらせる 昨年以前に借りた金利が低かったこと。 そしてそれが住宅供給を減少させています 特に、初めての購入者が市場で足場を築くのに長い間貢献してきた従来のスターター住宅の場合はそうです。
ジローの首席エコノミスト、スカイラー・オルセン氏は「世界は正常に戻りつつあるが、起きたことの余波はまだ残っている」と述べた。 「それが住宅市場をこのように動かしているのです。」
住宅市場の需要と供給のバランスをとることが、インフレを制御する鍵となります。 しかし専門家らは、金利が下火になるまで渋滞は改善しないだろうと述べている。 どれの おそらく来年まで起こらないでしょう。 それでも、低金利のローンがはるかに簡単に借りられる時代に成人した住宅購入者の世代にとって、超低金利の時代は終わった可能性が高い。
大多数の住宅所有者の金利は今日の平均を下回っています。 Redfinのデータによると、2022年末時点で住宅ローン保有者の62％の金利は4％未満、82％は金利が5％未満だった。 なんと 92% が 6% 未満でした。
何百万もの住宅所有者が動かないことを決めているため、市場に登場する新規物件の数も通常の水準をはるかに下回っています。 Zillowによると、2月の上場件数は前年比で23％以上減少し、パンデミック前の水準からは32％以上減少した。
特定の地域ではその減少がさらに顕著です。 Zillowによると、ノースカロライナ州ウィンストンの2月の物件数は前年比65.6％減少した。 ミルウォーキーでは49.6パーセント。 ラスベガスの物件数は39％減少し、ワシントンDCでは36.8％減少した。
パンデミック前と比べても、上場件数の減少は異例だ。 この基準によると、ウィンストンの物件数は 67.3% 減少し、ラスベガスの物件数は 45.9% 減少しました。
平時であれば、テネシー州ノックスビルには常時約 10,000 件のアクティブな物件が存在します。 しかし、ハンセン・セールが2020年末から2021年初めにかけて最初の住宅を購入していた頃には、 1,300 件の不動産が売りに出されました。 それでも彼は、住宅ローン金利 2.75% で 3 ベッドルーム、2 バスルームの歴史ある家を 29 万 1,000 ドルで購入することができました。
セール氏はノックスビル地域不動産業者協会で働いており、パンデミックが学生街の住宅市場にどのような影響を与えたかを見てきました。 同氏の調査によると、2021年に10％の頭金で平均的な住宅を購入できるのに必要な年収は5万5677ドルだった。 2022年末には8万8808ドルになった。 そのため、25 歳の彼は、自分の境遇を手放すことなど想像もできず、もし家が大きくなりすぎたら、それを貸すつもりだ。
「他の場所に移るのは経済的に難しいだろう」とセール氏は語った。 「いろいろな意味で、私はその場に固まってしまいました。 たとえ引っ越したとしても、金利が非常に低いので、おそらくこのような家を維持することになるでしょう。それは私にとって良い収益を生む投資になるでしょう。」
その一方で、多くの人々が、たとえ高い家賃を払ってでも、空き家を見つけようと躍起になっている。
エミリー・エンゲルとタイラー・ヤングは、エンゲルの家主が彼女が住んでいる不動産を売りたいと彼女に告げて以来、半年前から一緒に初めての家を買おうとしている。 遠距離恋愛中のカップルはコネチカット州中北部で約32万5000ドルの家を探している。 彼らは6つのオファーを逃した。
先月、彼らは7本目を入れる準備をしていた。 しかし、不動産業者と電話で話している間に、他の誰かが巨額の入札をしたと言われたのです。 エンゲルとヤングが戦列の最前線に戻る唯一の方法は、追加で10万ドル、つまり現金を預けることだろう。
「毎回、その言葉通り、圧倒的な絶望感が押し寄せます」とエンゲルさんは語った。 「これは非常識だ。 我々は勝つつもりはない。 私たちは裕福ではありません。 余分に10万ドルはありません。 もうすぐ40歳ですが、家を持つにはまだ成熟していないのでしょうか？ あなたは子供のように感じます。」
エンゲル氏は、ニューイングランドでの需要が冷え込んでいる兆候は見られないと述べた。 しかし、住宅市場は金利の変動に非常に敏感です。 そしてFRBの動きが中央銀行家の意図通りに機能していることを示す兆候がいくつかある。 全米不動産業者協会によると、3月の中古住宅価格の中央値は前年同月比0.9％下落し、37万5700ドルとなった。 これは2012年1月以来最大の前年比価格下落となった。
住宅は市場に出ても販売までに時間がかかるため、在庫が増加し、パンデミック初期の購入者の熱狂が抑えられる。 FRB当局者らは、景気減速が最終的には賃貸市場にも波及すると予想しており、家賃コストが経済全体のインフレの主な推進要因となっているため、これは重要なステップとなるだろう。
FRBのジェローム・H・パウエル議長は2月、「住宅サービス分野ではまだその傾向は見られない」と述べた。 「しかし、私たちはそれを期待しています。 それが起こる必要があります。 これも経済の大きな部分です。 来なければなりません。 今年後半には実現するはずだ」
しかし、単純に利用可能な住宅が増えるまで、価格はおそらく大幅には下がらないだろう。 専門家は、この国があとどのくらいの住宅が必要かについてさまざまな推定を行っています。 その数は時には 150 万から 500 万に及ぶこともあります。 ホワイトハウスは昨年、国内の住宅不足を5年間で解消することを目的とした住宅供給行動計画を発表した。
サプライチェーンの問題が根強く、労働力不足、建設コストの高騰により、この計画が実現することを期待している専門家はほとんどいない。 しかし、傾向は少なくとも正しい方向に進んでいます。 Redfinのデータによると、新築物件の物件数は2016年以来着実に増加している。パンデミック直前の2019年末には、物件物件の約19％が新築物件だった。 2023 年の初めまでに、この数字は 33% 以上に増加しました。
それでも、特に超低金利で人々を誘致することに関しては、道のりは長い。
ジョナサン・レビットさん（32）は、パンデミックの最中にリモートワークを利用してボストンからコロラド州ボルダーに移住した。 2021年、彼は3ベッドルームを86万5000ドルで購入した。 彼は金利を 3.05% に固定し、同じ家を今日購入した場合、次のように見積もりました。 月々の支払いは少なくとも 1,000 ドル高くなります。
レビット氏は Zillow の物件情報を常に監視しており、近隣の魅力の低い住宅が自分が支払った価格より 20 万ドル高い価格で販売されているのを目にします。 彼はソーラーパネル、サウナ、トレーニング器具を備えた家をアップグレードするために資金をつぎ込んだ。 彼はそれを貸し出すかもしれない 将来的には。 しかし、屋外スペースも駐車場もないボストンの古いアパートを売却したり、元のアパートに戻ったりすることは想像もできない。
レビット氏は、「そのシナリオではお金を得るどころか、損失を被ることになる」と語った。
